Tính năng nổi bật

• Tính theo hai cách trả nợ: khoản trả hàng tháng cố định và trả gốc đều lãi giảm dần
• Ô số tiền vay tự chèn dấu phân cách hàng nghìn theo định dạng Việt Nam nên khó gõ nhầm số 0
• Hiện đồng thời ba con số quyết định: tiền trả hàng tháng, tổng tiền phải trả và tổng tiền lãi
• Với cách trả gốc đều, phần tiền hàng tháng hiển thị là tháng đầu, tức tháng nặng nhất
• Xuất Excel lịch trả nợ đủ mọi kỳ, mỗi dòng gồm tháng, trả gốc, trả lãi, tổng trả và dư nợ còn lại
• Kết quả tính lại tức thì mỗi khi bạn đổi lãi suất hoặc số năm, tiện thử nhiều kịch bản
• Nhận lãi suất lẻ tới một chữ số thập phân, hợp với các mức 8,5 hay 10,5 phần trăm
• Toàn bộ phép tính và cả việc tạo tệp Excel chạy trong trình duyệt, số liệu không gửi lên máy chủ

Vay mua nhà là khoản vay dài nhất đời người, sai một giả định là lệch hàng trăm triệu

Với một khoản vay tiêu dùng ba năm, chọn sai cách tính lãi chỉ lệch vài triệu. Với khoản vay mua nhà hai mươi năm, cùng một số tiền vay và cùng một mức lãi suất, chỉ riêng việc trả theo cách nào đã tạo ra chênh lệch tổng lãi hàng trăm triệu đồng. Vấn đề là ở quầy giao dịch bạn thường chỉ được nghe một con số duy nhất: tiền trả tháng đầu. Con số đó không cho biết tổng lãi, không cho biết mười năm nữa bạn còn nợ bao nhiêu, và với cách trả gốc đều thì nó còn là con số cao nhất trong cả kỳ hạn nên nghe qua sẽ tưởng gói vay đắt hơn thực tế. Công cụ này bù đúng chỗ thiếu đó: bạn thấy cả ba con số cùng lúc và tải được bảng chi tiết từng tháng để đối chiếu với bảng ngân hàng gửi. Khi đi làm việc với hai ba ngân hàng, có sẵn bảng của riêng mình là cách nhanh nhất để phát hiện chỗ chênh và hỏi cho ra lẽ.

Lợi ích khi sử dụng

• •Nhìn thấy tổng lãi chứ không chỉ tiền hàng tháng, đây mới là con số đắt hay rẻ thật sự
• •So được hai cách trả nợ trên cùng một khoản vay chỉ bằng một lần đổi lựa chọn
• •Có bảng Excel từng tháng để đối chiếu với bảng ngân hàng và phát hiện chênh lệch
• •Thử nhanh nhiều mức lãi suất, kể cả mức xấu sau khi hết ưu đãi, trước khi ký hợp đồng
• •Số liệu thu nhập và khoản vay của bạn không rời khỏi trình duyệt

Cách tính một khoản vay mua nhà

1. 1Nhập số tiền thực vay chứ không phải giá căn nhà, tức là giá nhà trừ đi phần vốn tự có bạn đã bỏ ra.
2. 2Nhập lãi suất theo năm, và nếu gói vay có ưu đãi vài năm đầu thì hãy nhập mức lãi suất sau ưu đãi để nhìn kịch bản xấu hơn.
3. 3Nhập số năm vay, rồi thử thêm một hai phương án ngắn hơn hoặc dài hơn để thấy tiền hàng tháng và tổng lãi đổi ngược chiều nhau ra sao.
4. 4Chọn loại lãi suất theo đúng cách ngân hàng đang chào: khoản trả hàng tháng cố định hay trả gốc đều lãi tính trên dư nợ.
5. 5Bấm Xuất Excel để lấy lịch trả nợ từng tháng, rồi đối chiếu dòng đầu và dòng cuối với bảng mà ngân hàng đưa cho bạn.

Hai lựa chọn trong công cụ thật ra tính khác nhau ở chỗ nào

Lựa chọn khoản trả hàng tháng cố định dùng công thức niên kim: tiền trả mỗi tháng bằng nhau suốt kỳ hạn, trong đó những tháng đầu phần lớn là lãi, càng về sau phần gốc càng chiếm nhiều. Lựa chọn trả gốc đều thì chia số tiền vay cho tổng số tháng để ra phần gốc cố định, rồi cộng thêm tiền lãi tính trên dư nợ còn lại của tháng đó, nên tổng tiền trả giảm dần đều theo thời gian. Điểm cần nói rõ để tránh hiểu nhầm: cả hai lựa chọn đều tính lãi trên dư nợ thực tế còn lại, không lựa chọn nào là lãi phẳng tính trên số tiền vay ban đầu. Chữ cố định trong tên gọi ở đây là cố định số tiền phải trả mỗi tháng, không phải cố định cách tính lãi. Nếu ngân hàng chào bạn kiểu lãi tính trên gốc ban đầu suốt kỳ hạn thì đó là một cách tính thứ ba mà công cụ này không mô phỏng, và bạn phải quy đổi sang lãi thực trước khi so sánh, vì cùng một con số phần trăm thì lãi phẳng đắt gần gấp đôi.

Một ví dụ cụ thể: vay 2 tỷ, lãi 8,5 phần trăm một năm, 20 năm

Với cách trả hàng tháng cố định, số tiền phải trả mỗi tháng vào khoảng 17,36 triệu đồng, đều nhau suốt 240 kỳ. Tổng số tiền trả cho ngân hàng khoảng 4,17 tỷ đồng, trong đó tiền lãi khoảng 2,17 tỷ đồng, tức là lãi xấp xỉ bằng số tiền gốc đã vay. Với cách trả gốc đều, mỗi tháng bạn trả cố định 8,33 triệu tiền gốc cộng phần lãi trên dư nợ: tháng đầu tiên lãi là 14,17 triệu nên tổng phải trả tới 22,5 triệu, còn tháng cuối cùng chỉ khoảng 8,39 triệu. Tổng lãi cả kỳ khoảng 1,71 tỷ đồng. Chênh lệch tổng lãi giữa hai cách xấp xỉ 459 triệu đồng, đủ để thấy đây không phải chi tiết nhỏ. Cái giá phải trả cho khoản tiết kiệm đó là áp lực dòng tiền trong giai đoạn đầu: tháng đầu nặng hơn khoảng 5,1 triệu đồng, và phải mất nhiều năm số tiền hàng tháng mới xuống thấp hơn phương án trả đều.

Tỷ lệ vốn tự có và ngưỡng an toàn của tiền trả hàng tháng

Ngân hàng thường cho vay tối đa khoảng 70 tới 80 phần trăm giá trị tài sản bảo đảm theo định giá của chính ngân hàng, và định giá này hầu như luôn thấp hơn giá bạn mua trên thị trường. Nghĩa là căn nhà 3 tỷ nếu được định giá 2,7 tỷ và ngân hàng cho vay 70 phần trăm thì số tiền vay tối đa là 1,89 tỷ, phần vốn tự có bạn phải chuẩn bị là 1,11 tỷ chứ không phải 900 triệu như nhẩm theo giá mua. Đây là chỗ nhiều người hụt tiền vào phút chót. Về khả năng trả nợ, ngưỡng được nhắc nhiều là tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng không nên vượt 40 phần trăm thu nhập ổn định của gia đình, và con số 40 phần trăm này phải tính trên tổng tất cả khoản vay đang có chứ không riêng khoản vay nhà. Với cách trả gốc đều, hãy lấy tháng đầu tiên làm mốc kiểm tra vì đó là tháng nặng nhất. Ngoài ra nên có quỹ dự phòng bằng ít nhất sáu tháng tiền trả nợ trước khi ký.

Lãi suất ưu đãi, biên độ thả nổi và cách nhập cho sát thực tế

Phần lớn gói vay mua nhà tại Việt Nam có cấu trúc hai giai đoạn: một mức ưu đãi thấp trong sáu tháng tới ba năm đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi tính bằng lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng một biên độ cố định ghi trong hợp đồng. Biên độ là con số quan trọng nhất trong hợp đồng mà ít người hỏi tới, vì lãi suất tham chiếu thì thay đổi theo thị trường còn biên độ thì theo bạn suốt kỳ hạn. Công cụ này chỉ nhận một mức lãi suất duy nhất cho cả kỳ, nên cách dùng đúng là chạy hai lần: một lần với mức ưu đãi để biết mình sẽ trả bao nhiêu trong giai đoạn đầu, và một lần với mức sau ưu đãi để biết mình có gánh nổi phần còn lại hay không. Con số cần lấy quyết định là con số ở lần chạy thứ hai. Nếu nhân viên tư vấn chỉ đưa ra con số ở mức ưu đãi, hãy hỏi thẳng lãi suất tham chiếu hiện tại là bao nhiêu và biên độ cộng thêm là bao nhiêu.

Những khoản tiền công cụ chưa tính và tại sao kết quả chỉ là ước tính

Kết quả ở đây là phần gốc và lãi thuần, chưa bao gồm những khoản đi kèm mà thực tế bạn vẫn phải trả. Nhóm chi phí một lần gồm phí thẩm định tài sản, phí công chứng hợp đồng thế chấp, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, và với giao dịch mua bán còn có thuế thu nhập cá nhân của bên bán cùng lệ phí trước bạ. Nhóm chi phí lặp lại gồm bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho tài sản thế chấp và bảo hiểm khoản vay nếu ngân hàng yêu cầu. Nhóm chi phí phát sinh khi bạn trả nợ trước hạn: phí phạt thường tính theo phần trăm số tiền trả trước và giảm dần theo số năm đã vay, đây là điều khoản cần đọc kỹ nếu bạn có ý định tất toán sớm. Ngoài ra công cụ giả định lãi suất không đổi suốt kỳ hạn, điều gần như không xảy ra với khoản vay hai mươi năm. Vì vậy hãy xem kết quả là một phép tính dựa trên giả định bạn nhập vào, không phải cam kết của ngân hàng và cũng không phải lời khuyên tài chính.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Từ khóa liên quan

• tính vay mua nhà
• tính trả góp mua nhà
• lãi suất vay mua nhà
• công cụ tính khoản vay ngân hàng
• lịch trả nợ vay mua nhà
• trả góp đều và trả gốc đều
• lãi giảm dần theo dư nợ
• vay mua nhà 20 năm
• vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà
• vốn tự có mua nhà
• lãi suất thả nổi biên độ
• lãi suất ưu đãi vay mua nhà
• phí trả nợ trước hạn
• tổng lãi phải trả khi vay mua nhà
• xuất lịch trả nợ excel
• khả năng trả nợ hàng tháng
• mortgage calculator
• tính tiền trả hàng tháng vay nhà
• vay ngân hàng mua nhà cần chuẩn bị gì
• so sánh gói vay mua nhà